Die Anschlussfinanzierung

Bei den meisten Baufinanzierungen läuft nach fünf, zehn oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. Im Regelfall ist dann noch eine Restschuld vorhanden, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Und dafür ist der Abschluss eines neuen Darlehens erforderlich.

Als Finanzierungsexperte im Raum Husum erklärt dir der Gecko Maklerverbund im Folgenden, wie eine Anschlussfinanzierung im Detail funktioniert und was dabei zu beachten ist.

Vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung sind die Banken gesetzlich dazu verpflichtet, die Kreditnehmer darüber zu informieren. Wurde das Darlehen noch nicht komplett zurückbezahlt, unterbreiten sie ihnen ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung, das spätestens drei Monate vor Ablauf der Frist vorliegen muss.

Die Kreditnehmer können das Angebot ihrer Hausbank beanspruchen oder weitere Angebote von anderen Banken einholen. Generell ist es ratsam, die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen, um das günstigste Anschlussdarlehen zu finden.

Gerne hilft dir Gecko ein passendes Angebot für deine Anschlussfinanzierung zu finden.

Der neue Kredit, unabhängig von dem Anbieter, wird über die noch ausstehende Restschuld abgeschlossen. Dabei gelten die aktuellen Konditionen. Ist der Zinssatz seit der ersten Baufinanzierung gestiegen und die verbleibende Summe hoch, ist die Rate häufig höher als bisher. Sind die Zinsen hingegen gesunken, kann die Anschlussfinanzierung aufgrund der besseren Konditionen und der geringeren Darlehenssumme günstiger sein.

Darlehensnehmer, deren Zinsbindung bald ausläuft, profitieren von besonders günstigen Zinsen. Derzeit liegt der Zinssatz auf einem äußerst niedrigen Niveau, das voraussichtlich auch 2021 noch anhalten wird. So können sie Anschlussdarlehen mit einem effektiven Jahreszins von weniger als einem Prozent abschließen.

Die Europäische Zentralbank flutet den Markt weiterhin mit Geld, um Anleihen oben zuhalten. Dies hat zur Folge, dass Geldanlagen mit Garantiewerten zwar wenig Rendite erwirtschaften, Baudarlehen dafür umso günstiger sind. Ein Beispiel:

Läuft die Zinsbindung hingegen erst in wenigen Jahren aus, sind die Zinsen vermutlich noch immer niedriger als zum Abschluss des Darlehens. Allerdings kann der Leitzins steigen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, sollten sich Kreditnehmer frühzeitig um ihre Anschlussfinanzierung kümmern.

Die Zinsen nehmen einen wesentlichen Einfluss auf die anschließende Finanzierung. Denn sind diese höher als bisher, müssen Darlehensnehmer mehr Geld investieren, um dieselbe Tilgung zu erreichen. Die folgenden Szenarien verdeutlichen, wie sich der Zinssatz auf die Finanzierung auswirkt:

Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung erhalten Kreditnehmer eine Information von ihrer Bank. Allerdings sollten sie sich bereits früher um ihre Anschlussfinanzierung kümmern. Ratsam sind sechs bis zwölf Monate. Dann bleibt genug Zeit, um Angebote weiterer Anbieter einzuholen. Experten empfehlen sogar, sich spätestens fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit einem Anschlussdarlehen zu befassen.

Von den allgemeinen Bauzinsen ist abhängig, wann sich Immobilienbesitzer mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten.

Denn ist langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen, lässt sich mit einem Forward Darlehen ordentlich Geld sparen.

Mit dem Gecko Maklerverbund als dein Finanzierungsexperte für den Raum Husum erhältst du all wichtigen Informationen, die du vor Ablauf deiner Zinsbindungsfrist beachten musst. Dabei beraten wir dich zu den Möglichkeiten deiner Anschlussfinanzierung und erstellen dir gegebenenfalls ein Vergleichsangebot.

Bei einer Prolongation wird das bestehende Baudarlehen bei der Hausbank verlängert. Dabei bleibt der bereits abgeschlossene Vertrag stehen. Es gibt allerdings zwei Änderungen: Die Bank legt die Höhe des Sollzinses neu fest und der Kreditnehmer kann sich für eine neue Zinsbindungsdauer entscheiden. Nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung wandelt sich das Darlehen automatisch zu den neuen Konditionen um.

Die Prolongation hat den Vorteil, dass sie für Kreditnehmer bequem und unkompliziert ist. Denn sie müssen keine Angebote von Anschlussfinanzierungen vergleichen und alles bleibt wie bisher bestehen. Mit Ausnahme der neuen Konditionen. Dies hat allerdings auch einen Nachteil. Denn nicht immer bietet die Hausbank auch das beste Angebot. Durch den Vergleich verschiedener Anbieter und eine Umschuldung lässt sich auf lange Frist meist einiges sparen.

Bei einer Umschuldung wird der bestehende Kredit bei einer Bank durch einen neuen Kreditgeber abgelöst. Das bedeutet, der zukünftige Anbieter zahlt dem bisherigen Darlehensgeber die Restschuld aus. Die Kreditnehmer finanzieren die Summe dann bei ihrer neuen Bank zu den vereinbarten Konditionen weiter.

Eine Umschuldung birgt den Vorteil, dass die Kunden verschiedene Angebote miteinander vergleichen können. Damit können sie sich besonders günstige Konditionen sichern. Doch ist dieses Vorgehen auch aufwendig und erfordert Zeit zum Vergleichen und für den Neuabschluss des Darlehens.

Ein Forward Darlehen kann sowohl eine Prolongation wie auch eine Umschuldung sein. Diese Finanzierungsform bietet die Möglichkeit, sich bereits Jahre vorher um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Läuft der Baufinanzierung erst in wenigen Jahren aus, aber deutet der Markt auf steigende Hypothekenzinsen hin, können sich die Darlehensnehmer die noch günstigen Konditionen sichern. Dafür schließen sie bei ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter ein Forward Darlehen ab. Das Darlehen kann bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Der Vorteil: Sie bezahlen noch keine Raten. Erst wenn die Auszahlung zum Ende der Zinsbindungsfrist erfolgt, zahlen die Kunden ihre Restschuld über das Forward Darlehen ab.

Die Kreditnehmer sind zur Abnahme des Darlehens verpflichtet. Dabei bleiben die Konditionen wie vereinbart bestehen. Ist der Zinssatz zwischenzeitlich gestiegen, profitieren die Kunden. Sollte der Hypothekenzins wiedererwarten gesunken sein, müssen sie den teureren Zins akzeptieren.

Bei der richtigen Wahl deiner Anschlussfinanzierung sind dir die Spezialisten in Finanzierungsangelegenheiten des Gecko Maklerverbunds aus Husum stets behilflich. Kontaktiere uns hierfür einfach über unser Kontaktformular oder vereinbare direkt einen Termin zur persönlichen Beratung mit unseren Finanzierungsberatern.

Der Bausparvertrag stellt eine Alternative zur Anschlussfinanzierung dar. Dabei sparen die Versicherten einen regelmäßigen Betrag an, den sie später für ihr Eigenheim aufwenden. Wer einen Bausparer gemeinsam mit der Immobilienfinanzierung abschließt, kann diesen so besparen, dass die Zuteilung zum Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt. Das angesparte Kapital kann dann zur Ablösung der Restschuld genutzt werden. Oder die Anschlussfinanzierung erfolgt in Form eines Darlehens des Bausparanbieters. 

 Hierbei gibt es jedoch den Nachteil, dass die Versicherten an den Anbieter gebunden sind. Außerdem haben die Kunden keine Garantie, dass sie den Kredit erhalten. Denn die Bausparkassen vergeben nur eine bestimmte Anzahl an Bauspardarlehen. Unter Umständen müssen die Versicherungsnehmer einige Monate warten, bis sie das Darlehen erhalten. Das würde für sie eine teure Zwischenfinanzierung bedeuten.

Ein Bausparvertrag ist eine Alternative zur Anschlussfinanzierung, wenn der Vertrag frühzeitig abgeschlossen wird. Mindestens sieben bis acht Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Außerdem müssen sich die Versicherten darüber bewusst sein, dass sie womöglich nicht zum benötigten Zeitpunkt ihren Kredit erhalten. Der Bausparer ist damit zwar eine gute, aber risikoreiche Alternative.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Eine Anschlussfinanzierung lässt sich zehn Jahre nach ihrer Auszahlung kündigen. Hierbei gilt eine Frist von sechs Monaten. Handelt es sich um ein Forward Darlehen bei der Hausbank, beginnt die Zehn-Jahres-Frist bereits mit Vertragsabschluss.

Verkauf der Immobilie

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, kann das Anschlussdarlehen vorzeitig gekündigt werden. In diesem Fall darf die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Erhöhter Finanzierungsbedarf

Erhöht sich der eigene Finanzierungsbedarf, aber ist die Bank nicht bereit, die notwendige Summe zur Verfügung zu stellen, haben die Kunden ein Sonderkündigungsrecht. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Schaden auftritt oder der Ausbau des Dachbodens teurer ist als kalkuliert. Auch in diesem Fall darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Eine Anschlussfinanzierung kann mit Kosten verbunden sein. Insbesondere, wenn eine Umschuldung angestrebt wird. In diesem Fall fallen Gebühren für die Löschung und Neueintragung der Grundschuld an. In welcher Höhe, ist von der Grundschuld abhängig. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kommen 200 Euro für die Löschung und weitere 663 Euro auf die Immobilienbesitzer zu. Eine preiswertere Alternative ist die Abtretung der Grundschuld. Einige Anbieter übernehmen diese Kosten sogar.

Wer ein Forward Darlehen aufnimmt, muss mit weiteren Gebühren rechnen. Denn die Banken schlagen auf den Sollzins eine sogenannte Forward-Gebühr, die durchschnittlich 0,02 Prozent pro Monat beträgt. Dabei gilt: Umso länger die Wartezeit bis zur Auszahlung, desto höher sind die Kosten.